今日热点楼市真能把2015年那波行情再走一遍吗？2026年秋天，房地产圈为“重演历史”这四个字吵翻了天。
可光吵有什么用？咱们不如老老实实回到盘口、回到数据、回到真实的市场趋势里，找找答案。
聂聪这人挺有意思，2018年毕业就扎进房产投资，干了六年，后来又转去做量化交易三年，现在全职搞独立开发。
今年打开楼市界面，满屏绿色，就香港那块儿还红着，特别扎眼。楼市这波趋势，贯彻性很强，不像股市那样一天一个样，噪音小、波动也小。
他就琢磨着，既然行情这么稳，干脆在小程序里加了一堆金融资产品类，方便大家把股票、债券、期货、房子这些大类资产放一块儿比，谁强谁弱一眼就能看出来。
所以聂聪给自己的定位是：以房地产量化为主业，顺便盯着全大类趋势交易。问他为啥要往金融品类里掺和，他说从2022年就开始按趋势交易的思路做示范，到现在都四年了。
之前在量化机构上班，算法和指标没法公开摆出来给人看，离职了总算能放开手脚。他做“趋势动物”这个品牌，最想说的就俩事儿：一是量化跟踪，二是趋势交易，说白了就是右侧交易。
可房地产这四年，右侧交易的机会几乎没有，跟死水一样。所以2024年底，他干脆把金融资产全拉进来了。
为啥？因为金融资产更容易让人看懂啥叫右侧交易，啥叫追涨杀跌，啥叫高胜率、赔率比划算的生意。
聂聪接着解释，趋势动物这个牌子，不光看房产，也看股票、债券、期货，用一种平等的眼光去打量所有资产。所有资产都能互相比较，它们互为机会成本——你买上海一套房的同时，等于放弃了其他所有资产的机会。
这个视角挺新鲜。
趋势动物的核心就一句话：鼓励大家用交易的思路看房子，不预测、不带观点，跟着趋势走，用趋势交易去管仓位、调持仓结构，不断优化，跟上市场的节奏。
钱有时间价值，金融课老师天天念叨这个。可很多买房的人，总抱着“我不看，我自住，我消费”的心态，压根没把机会成本算进去。
你算算复利就明白了，哪怕账面价格没动，机会成本也大得吓人。
全世界钱都在慢慢变多，哪怕现在通缩通胀来回拉扯，持有现金本身也是风险，因为你拿着现金，就等于放弃了其他所有资产的机会。
问到哪些大类资产更适合右侧交易，聂聪说房地产就特别适合。为啥？
因为房子是慢变量，等你发现右侧的时候，它确实已经在右侧了，但底部太慢，反而难抓，可能得花半年才能确认底部。
他做过统计：所谓右侧交易，说白了就是追涨——房子一直跌，突然某周红了，连续红四周、三个月甚至六个月，右侧的强度就越来越高，惯性也越来越大。
按趋势动物的口径，从温转热、涨了一阵再买入的胜率：房地产大概80%到90%，A股不到40%（38%左右），期货约35%，美股那种境外成熟机构垄断的市场更低，32%到35%之间。
国内新兴的REITs就夸张了，胜率能到60%到70%。聂聪总结出一个挺普适的道理：大家越不看线的市场，看线的胜率越高，因为信息差大，对手盘少。
反过来，机构充分博弈、量化交易充分定价的市场，相对胜率就低，技术分析里没啥超额收益可挖。美股就是典型，虽然胜率低，但盈亏比高啊，数学期望照样能是正的。
整体来说，趋势交易在美股不如在A股舒服。
A股的主题轮动，像今年的科技、去年的通讯、前年的红利，都走得挺顺——涨了还涨、破前高、发酵、加速，形成正循环。
房地产呢，大船一旦掉头，就特别容易持续走好，但也不是百分之百。
比如2023年上半年就出过一波假行情，上海豪宅刚起来又拐头向下，这种“骗线”或“假突破”在楼市照样会发生。
聂聪觉得，一个完整的趋势，从萌芽、发展、破前高到爆发、加速，加速度是不断向上的，曲线都长这样。
拿上海举例，不管2015到2017年，还是2019到2021年，起步都慢吞吞的，整条船掉头需要很长时间和很大力量，可一旦方向定了，后面就是技术性行情。
上海2019到2021年那80%的涨幅，其实就集中在2021年头三个月。
主持人听了，抛出不同看法：他脑子里第一个蹦出来的词是左侧，不是右侧。为啥？
因为房子有摩擦成本，而且2022年以前，在上海能赚到钱的唯一条件就是低位左侧布局。
右侧根本来不及——当时限购、满五满二各种枷锁套着，你不在低潮期跟人磨，压根没谈判资格，要么就等着被跳价。
要是过去几个周期在上海右侧追进去，大概率锁定两年就被套牢。聊到小程序数据的准确性，聂聪头一回系统地公开讲了讲。
他说，房价走势准不准，看你信什么。市面上贝壳、58、安居客、统计局都有自己的指数，而他最信的第一信源是盘口。
盘口所有变化背后，都是买家心态在变。比如一套300万的房子下调80万，那就是30%的下调，说明预期变了。
对方看到啥消息、统计局怎么改，他不在乎。
他关心的是这套房子跌30%给小区下跌贡献了多少权重。可同一周，同小区另一套房源可能涨90万，也是30%，这两件事同时存在，说明小区里有人下调有人上浮。
所有成交的边际变化、挂牌的边际变化，还有新增挂牌和撤挂牌带来的盘口价格变化，都属于边际变化。趋势动物就是专门收集边际变化的工具。
聂聪介绍，这是一套组合算法，把所有这些边际变化按离边际位置越近权重越高的方式，汇总成颗粒度到小区的涨跌幅指数。
他有个信仰：所有信息、所有舆论背景、公开信息，全都反映在每一套房源背后房东调价的预期上，也就是全在盘口里。
抓盘口变化，就是在抓最敏感的全市场预期变化。
他举个例子，有时候某个板块突然拉出一个20%的涨停板，放量成交，大量卖盘被扫掉，成交价突涨，底下挂牌全消失，整个挂牌价被拉到20%以上，一周内完成——第二周拆迁公告就下来了。
类似的，小到一个小区，大到一个板块，比如改善板块抗跌、刚需暴跌、学区房超额下跌、解禁区域超额下调，非解禁的长宁、普陀微弱抗跌，全都会在盘口体现出来。
关于定价的绝对值，聂聪很坦率，他不用成交价，而是用边际挂牌价。原因是并非所有小区过去一年都有成交，但几乎每个小区都有最新的边际挂牌价。
绝对价格没那么重要，重要的是边际变化，所有边际变化才是决策依据。聂聪总结今年中国楼市三大特点。
第一，不再急跌。全国范围内没看到哪个城市或大片区出现加速下跌。
按他的口径，一个月跌1.5%以上就算加速失速。
去年8月到11月是全国大面积失速期，上海当时在小程序口径下呈“洞”的状态，不仅创新低还跌得极快，标准差极大，超卖深度极大。
第二，分歧较大。按他的口径，全国没有任何城市二手房市场出现整体性止跌，甚至上海和深圳也只是局部止跌。
这判断跟统计局的部分二手房指数有分化，但真实盘口数据就是这样。
第三，出现了一些结构性的自然止跌，而且这些自然见底的资产类型挺有意思：上海的老破小或第一总价、小面积从去年11月至今反弹已超9个月，最新数据还很健康，没有任何拐头迹象。
深圳的高总价、南山福田改善型住宅止温；乌鲁木齐局部止温；香港整体止温，大盘涨了一年多；哈尔滨、成都老破小局部止温；甚至一些三四线弱线城市，像云南的普洱、版纳、腾冲还有岸场也在止温。
聂聪2020年辞职后，亲自跑去云南、西北、新疆、陕西、甘肃那些地方，实地看了看小程序里显示非常强势但他陌生的城市，结果跟小程序完全一致，确实很抗跌。
说到哈尔滨，他澄清是局部止跌，不是整体止跌。哈尔滨的老破小、尤其是第一总价小户型基本普遍止跌。
最典型的特点，哈尔滨是全国租金回报率最高的城市，因为足够便宜——所有基本面已经反映在定价里，深度回调形成了所谓的“老登股”。
卖掉后换成五套老破小收租，租金再租回自己原来卖的那套中产房，还能有结余。
目前降息空间是有的，因为汇率压力不大，哪怕降15个BP也不至于破7，而且出口非常强劲，受益于AI和高端制造这一轮。
自然出清有好处，底部更夯实。
说到深圳，聂聪说今年整个大盘微弱止跌，7月开始下调、开始松动，是仅次于上海的行情。他特别认同M型描述，还起了个名叫“天地资产结构”。
他从2024年就说过，只有两类资产值得交易：一是“天资产”——包括杭州5000万的望天际、上海县市主令在黄浦区干分贸别墅（容积率接近1、可带院子露台、都在小目标以上）。
天资产的逻辑是释放好的产品力、捏出新赛道叫“好房子”，供给极度稀缺、充分压抑，接下来会持续走天资产好产品的置换逻辑，新房持续好去化。
二是“地资产”——中低收入偏下的极低总价、极低单价、边缘型资产，比如上海老破小、上海商办公寓（能干到4.0%的租金回报率），还有全国范围内的哈尔滨、乌鲁木齐、成都老破小等。
这些原本不在讨论范围内的边缘品类，未来机会就在这两端。聂聪强调，这个M型主线在没政策的情况下可以持续，两端还会越来越健。
可一旦政策出台，比如50个BP的贴息或超预期刺激，中央部资产就会迎来非常大的、终结级别的反弹和复苏，因为它是流动性最好、成交量最大的资产类别。
这几乎都是今明两年解禁冲击极大的区域，只有大宁相对好一点。这个信息其实也已被市场定价——上海内部存在小K，市场自发地在寻找限售受解禁冲击的区域。
整个楼市已经彻底告别2021年以前的普涨行情，分化非常严重——中产、豪宅内部都有大量分化，还有K型里的小K、小小K。
对大部分人来说，不花三到六个月仔细研究，很容易踩坑。趋势交易有句话叫“广度大于深度”——你看得多了，把最新的区域变化和右侧交易跟上就行。
先别急着理解，先做，做完再理解，做错了就割掉，做对了就持续加仓放大，把这轮趋势吃完。主持人半开玩笑地约定：明年上线趋势交易海外版，覆盖全球数据。
回望2026年秋天这场“重演历史”的争论，8月70城房价表已经露出了苗头：一线城市新房环比由平转涨、二手连续6个月站上零线，深圳福田那块住宅用地125%的溢价率成交，成了828新政后首块出让地。
但70城里还有49个城市新房价格环比下跌，“一线红、多数绿”的分裂盘，正跟聂聪说的M型结构、K型分化互相印证。
今年前8个月新房销售面积同比缩水12.1%，二手房网签面积同比却抬升10.6%。
可历史押韵，绝不复读。
这一轮跟2015年至少有四条硬约束不同：居民杠杆率从当年的39%抬到如今57%上下，加杠杆空间被明显压窄；人口从正增长转成负增长，长期底盘被抽走一块；政策目标从“刺激销售”换成“制度重构”；市场结构上二手房已经反客为主，新房不再是唯一主角。